"Podatek katastralny jest pojęciem zdecydowanie węższym od pojęcia katastru, które to może oznaczać urzędowy spis nieruchomości sporządzany w celu ustalenia wartości, właściciela i transferu nieruchomości. Wprowadzany jest głównie w celu ochrony praw właściciela przed osobami trzecimi. W pojęciem kataster wiąże się tzw. wartość katastralna ustalana dla celów podatkowych, oznaczającą urzędową minimalną wartość nieruchomości, która jest oparta na okręgowych urzędowych rejestrach". [Międzynarodowy słownik podatkowy. pod. red. Susan M. Lyons.. Warszawa: PWE 1997 r. s.75-76].
Nazwa kataster - według słownika wyrazów obcych Władysława Kopalińskiego - pochodzi z języka łacińskiego i oznacza wykaz pogłównego. We współczesnym znaczeniu określenia kataster używa się jako synonimu rejestru nieruchomości. Katastry wprowadził już Napoleon, a upowszechniły się w Europie w XIX i XX wieku.
Rejestry nieruchomości służą nie tylko celom fiskalnym, czyli poborowi podatku od takiego majątku. Przede wszystkim powstały, aby zapewnić bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. W rejestrach katastralnych można znaleźć dokładne opisy nieruchomości, zarejestrowane transakcje, obciążenia długami. Każdy może uzyskać interesujące go informacje na ogół odpłatnie. Klientami katastru są głównie potencjalni nabywcy nieruchomości, inwestorzy, adwokaci, notariusze, architekci, geodeci. Transakcje dotyczące obrotu nieruchomościami są na ogół wartościowe i dlatego przy ich zawieraniu jest wymagana szczególna staranność. Stąd np. w Polsce pod rygorem nieważności muszą być zawierane notarialnie. Ustawa o nieruchomościach wprowadza powszechną taksację nieruchomości, a do ustalenia wartości katastralnej nakazuje wykorzystanie cen transakcyjnych nieruchomości. Wynika z tego, że wartość katastralna miałaby oddawać rzeczywistą wartość rynkową.
Podatki od wartości nieruchomości stosowane są niemal we wszystkich krajach Europy Zachodniej, a także w Kanadzie, USA, krajach Bliskiego i Dalekiego Wschodu. W założeniu podatek skłaniać ma do racjonalnej gospodarki nieruchomościami i prowadzenia polityki sprzyjającej inwestycjom. Uznawany jest za bardziej sprawiedliwy niż system bazujący na powierzchni nieruchomości. Wpływy z podatku stanowią znaczący dochód jednostek samorządu terytorialnego, w większości państw stosujących tę konstrukcję (np. w Szwecji podatek zasila budżet państwa*).
Przeciętnie na świecie właściciele nieruchomości płacą gminnemu fiskusowi rocznie podatek w wysokości od 0,5 proc. do 1,8 proc. wartości każdej nieruchomości.
Kataster fiskalny może określać co najmniej cztery różne wartości podstawy opodatkowania:
W Polsce przedwojennej obowiązywał podatek od nieruchomości wprowadzony dekretem prezydenta RP z 14 stycznia 1936 roku. Podlegały mu w gminach miejskich wszelkie nieruchomości z wyłączeniem gruntów użytkowanych jako pola uprawne, łąki, pastwiska, sady i ogrody, i gruntów pod lasami i wodami. W gminach miejskich podatkowi podlegały budynki z podwórzami i placami. Wolne od podatku były nieruchomości należące do skarbu państwa, związków samorządowych, instytucji ubezpieczeń społecznych, związków gmin wyznaniowych, instytucji naukowych i oświatowych, grunty pod torami i drogami publicznymi. Wolne od podatku były również nieruchomości nie użytkowane i nie zamieszkane z powodu złego stanu technicznego, nieruchomości zajęte na szpitale czy gorzelnie rolnicze.
Podstawę wymiaru podatku na rok podatkowy stanowił czynsz z tytułu najmu lub czynsz dzierżawny należny za rok poprzedzający rok podatkowy (do 10 proc. tej wartości). O ile nieruchomość nie była wynajmowana - za podstawę wymiaru podatku przyjmowano hipotetyczny czynsz możliwy do uzyskania z tej nieruchomości (od 3 do 5 proc.). O ile takiej wartości nie można było ustalić, przyjmowano wartość tzw. obiegową, ustalaną na podstawie cen płaconych za podobne nieruchomości w roku poprzedzającym rok podatkowy. Jeżeli właściciel poniósł straty na skutek niepłacenia czynszu przez lokatorów - straty te uwzględniano przy wymiarze podatku.
Obowiązywał również podatek od lokali. Płaciły go osoby fizyczne i prawne zajmujące lokale. Podatek ten wynosił od 8 do 12 proc. podstawy wymiaru, a podstawą wymiaru było tu faktyczne komorne z roku poprzedzającego rok podatkowy. Stawka 8-procentowa obowiązywała za lokale jedno-, dwu- i trzyizbowe, 12-procentowa - od czterech i więcej izb.
W przypadku podatku od nieruchomości jak i podatku od lokali, jako podstawę opodatkowania przyjmowano możliwy do uzyskania z nieruchomości dochód. A zatem nie wartość transakcyjna ani sprzedażna.
W Polsce powojennej prace nad podatkiem od wartości nieruchomości trwają od 1994 r. W latach 1994-1997 specjaliści Ministerstwa Finansów przygotowali pakiet ustaw umożliwiających wprowadzenie całościowej i kompleksowej ewidencji nieruchomości do celów fiskalnych. Doskonałe oceny uzyskały symulacje modelowej taksacji parametrycznej. Wszystko było ustalone z resortami, budownictwa i gospodarki przestrzennej, sprawiedliwości i rolnictwa, a Sejm uznał za słuszną wiodącą rolę Ministra Finansów zarówno w przygotowaniu katastru, jak i reformy podatku od nieruchomości. W momencie jednak, kiedy uzgodnienia były już zamknięte... pojawił się nagle i nieoczekiwanie projekt ówczesnego resortu budownictwa i gospodarki przestrzennej. Zgodnie z tym projektem kataster przypisany Głównemu Geodecie Kraju, miał być celem samym w sobie. W wyniku decyzji podjętych w ramach ówczesnej reformy centrum gospodarczego, projekt ten zwyciężył. Kataster został całkowicie oderwany od Ministerstwa Finansów. Z trudnych do wytłumaczenia przyczyn, powszechna wycena nieruchomości, a więc obliczanie podstawy opodatkowania, została powierzona... geodetom.
International Property Tax Institute (Międzynarodowy Instytut Podatków od Nieruchomości)
Podmiot opodatkowania
Podatkiem objęci zostaną właściciele nieruchomości, lub - w przypadku prawa wieczystego użytkowania nieruchomości Skarbu Państwa i gminy - użytkownicy władający nieruchomością.
Przedmiot opodatkowania
Wszelkie nieruchomości klasyfikowane wg przepisów kodeksu cywilnego: grunty, budynki, budowle oraz inne konstrukcje wzniesione na gruncie i trwale z nim związane. Dla celów podatku katastralnego nieruchomości pozarolnicze i pozaleśne zostaną zróżnicowane w zależności od ich przeznaczenia na nieruchomości służące celom gospodarczym, nieruchomości służące potrzebom osobistym (mieszkaniowym lub publicznym) oraz nieruchomości służące na wynajem.
Podstawa opodatkowania
Podstawę opodatkowania ma stanowić procent wartości nieruchomości określonej zgodnie z przepisami ustawy o katastrze nieruchomości. Przy czy wartość ta ustalana będzie głównie metodą kapitałową* - wg faktycznej bieżącej wartości. W przypadku budynków i budowli będących przedmiotem wynajmu postuluje się ustalenie wartości w oparciu o wartość czynszową - czyli wg dochodowości nieruchomości tj. czynszu realnego lub hipotetycznego.
Stawki podatkowe
Stawki podatkowe charakteryzować się będą zróżnicowaniem w zależności od rodzaju (przeznaczenia) nieruchomości. Ustalaniem wysokości stawek zajmowałyby się rady gminy, w granicach wyznaczonych przez ustawę.
Ministerstwo Finansów wstępnie zakłada, że stawki podatku katastralnego powinny wahać się od 0,1 proc. (budynki mieszkalne) do nie więcej niż 2 proc. (budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej) wartości nieruchomości rocznie. Dla porównania - na zachodzie Europy właściciele nieruchomości płacą podatek katastralny w wysokości od 0,5 proc. do 1,8 proc. wartości nieruchomości.
Zwolnienia podatkowe
Rada gminy byłaby władna do stosowania ulg i zwolnień z podatku, przy zachowaniu obowiązku naliczania podatku dla celów systemu subwencji wyrównawczych. Istnieje także druga grupa wyłączeń z opodatkowania przewidziana dla kompetencji Sejmu, a dotycząca bądź to ulg w inwestowaniu, bądź to bezterminowego zwolnienia np. nieruchomości związanych z obronnością. Nieruchomości będące własnością gmin, podobnie jak i teraz, byłyby zwolnione z opodatkowania.
(*) Wartość kapitałowa nieruchomości może być ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, wartość księgową określoną dla celów amortyzacji, bonitacyjno-szacunkową. Metoda kapitałowa stosowana jest w USA, Niemczech, Japonii, Holandii, krajach Am. Łacińskiej, Turcji).
Najnowsze informacje o katastrze podatkowym:
2003.11.14- WROCŁAW. Urząd Zamówień Publicznych zamierza przyjrzeć się przetargom na zarządzanie lokalami komunalnymi i skontroluje sposób w jaki wyłoniono firmy, które mają wycenić grunty w różnych rejonach stolicy Dolnego Śląska. Gmina szukała specjalistów osobno dla każdej z dzielnic, a zdaniem radnych SLD, powinna to zrobić w jednym przetargu dla obszaru całego miasta. W ten sposób uniknięto na przykład konieczności zorganizowanie przetargu nieograniczonego i rygorów ustawy o zamówieniach publicznych!
2003.04.30- rozmowa z wiceministrem finansów prof. Janem Czekajem - podatek katastralny musi poczekać na kataster.
Ministerstwo Finansów nie tylko wypowiada się za wprowadzeniem takiego podatku, ale jak wiadomo jest jego inicjatorem. Zdaniem naszego resortu podatek od wartości nieruchomości należy do tych instrumentów ekonomicznych, które najbardziej odpowiadają warunkom gospodarki rynkowej. Wprowadzenie go stworzy przede wszystkim stałe i stabilne źródło dochodów jednostek samorządu terytorialnego.
Wprowadzić podatek od nieruchomości z priorytetem fiskalnym będzie można dopiero wtedy, kiedy będzie gotowy kataster, czyli rejestr nieruchomości. Bez niego wprowadzenie takiego podatku jest po prostu niewykonalne, ponieważ rejestr ten będzie stanowił realną podstawę do wyboru metod wyceny nieruchomości i obliczania podstawy opodatkowania. Wszystko wskazuje na to, że kataster będzie gotowy w roku 2005. Oznacza to, że podatek katastralny będzie można wprowadzić dopiero w roku 2006, a nawet w 2007 roku.
Bodźcem dla intensywnych działań związanych z katastrem jest fakt, że rejestr nieruchomości jest pilnie potrzebny dla celów administracyjnych. Zawarte w nim informacje będą również wykorzystywane dla potrzeb Wspólnej Polityki Rolnej i znajdą się w systemie ICAS.
Pewne jest to, że decyzje centralne będą zmierzały do zapewnienia jednolitej metodologii dokonywania wycen dla całego kraju. Niewątpliwie decydujące będą czynniki, które mają rzeczywisty wpływ na rynkową wartość nieruchomości.
Według wstępnych szacunków stawki powinny wahać się między 0,1% do 2% wartości nieruchomości. Jak już jednak powiedziałem, nasz system podatkowy będzie ewoluował w kierunku wzrostu znaczenia podatków majątkowych.
2003.02.11 - Ministerstwo Finansów rozważa obniżenie podatków dochodowych w warunkach szybkiego wzrostu gospodarczego oraz w ciągu kilku lat zamierza wprowadzić podatek katastralny - poinformował we wtorek wiceminister finansów Piotr Sawicki. Sawicki poinformował, że wprowadzenie podatku katastralnego jest tylko kwestią czasu i nastąpi w ciągu kilku najbliższych lat. Dyskusje o podatku katastralnym trwają od początku lat 90. Miałby on zastąpić obowiązujący dziś podatek od nieruchomości. Nowy podatek miałby być płacony nie od powierzchni nieruchomości (tak jak dziś), tylko od jej wartości rynkowej. Podatek katastralny ma być instrumentem w ręku gmin i ma być ich wyłącznym dochodem.
2003 marzec - Związek Miast Polskich domaga się jak najszybszego wprowadzenia katastru podatkowego.
2003. Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast informuje za pośrednictwem prasy, że dla ustalenia wartości nieruchomości do rejestru katastralnego brane są pod uwagę dwie metody: powszechna taksacja, albo składanie przez podatników deklaracji majątkowych. Rozważana jest także metoda bardzo kosztownych wycen indywidualnych.
(*) W Szwecji podatek od nieruchomości jest liczony od od 75 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Stawka podatkowa wynosi 1,5 proc. - dla budynku dwurodzinnego, 1,3 proc. - dla budynku wielomieszkaniowego, 0,8 proc. - dla budynku komercyjnego, gospodarczego.
Wszelki prawa zastrzeżone. Zabrania się publikowania materiałów bez zgody autora. Copyright©2003 Maciej Borowski.